آموزش قرارداد نویسی املاک
آموزش قرارداد نویسی املاک جزء مهارت‌های بسیار تخصصی و مهم است که امروزه از اهمیت زیادی برخوردار می‌باشد. این موضوع دارای اصولی است که اگر به‌صورت تخصصی انجام نشود می‌تواند افراد را دچار دردسر و مشکلات خاصی نماید. قرارداد نویسی اصل و اصول آن بر پایه قلم کاتب و نگارنده آن است و هر نوع کم و زیاد کردن کلمات که از طرف نگارنده آن انجام شود، مسئولیت‌هایی را برای او در پی دارد. بنابر این افرادی‌که قرارداد نویسی املاک را انجام می‌دهند باید آموزش‌های سندخوانی را دیده باشند و بتوانند مواردی را در قرارداد درج کنند که کاملا برای طرفین قابل فهم باشد. در شرایطی‌که قرارداد با مشکل مواجه شود اولین موردی‌که به ذهن معامله‌گر خطور می‌کند گرفتن انگشت اتهام به طرف متصدیان املاک است که همان کاتبان قرارداد محسوب می‌شوند. همواره باید سعی کرد اصول کار را یاد گرفت که هیچ نوع ایراد و ابهامی به کارتان وارد نشود تا از هر گونه دردسر و اتهام مبری شوید.
تعریف قرارداد نویسی املاک
قرارداد نویسی املاک که به آن مبایعه نامه نیز می‌گویند، عبارت است از قراردادی که طبق آن مالی به فرد دیگری فروخته می‌شود. قراردادی که به‌صورت کتبی میان دو طرف یعنی فروشنده و خریدار که به آن بایع هم می‌گویند تنظیم شده که طبق آن در مقابل دریافت مبلغی مشخص چیزی فروخته می‌شود که مبایعه نامه نیز نامیده می‌شود. این مبایعه نامه در اصطلاح به بیع نامه هم معروف است و تفاوتی با هم ندارند. قرارداد نویسی املاک فرم و شرایط مشخص و ثابتی دارد و پس از ذکر عنوان قرارداد، دارای بخش‌هایی به شرح زیر می‌باشد:
- طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد
- ثمن نامه
- شروط و تعهدات
- توضیحات
تنظیم قرارداد موجب ایجاد یک رابطه حقوقی امن میان دو طرف قرارداد می‌شود. برای انجام قرارداد نویسی باید نکات حقوقی زیادی را رعایت کرد، تا بتوان قراردادی مطمئن و خالی از هر گونه ایراد و اشکالات قانونی تهیه نمود. مشاوران خبره آکادمی کلهر با داشتن تسلط کامل بر روی قوانین و مسائل حقوقی و داشتن تجربه کافی در امر قرارداد نویسی املاک و پرونده‌های مربوط به آن در دادگاه، می‌توانند به بهترین شیوه شما را راهنمایی کنند.
طرفین قرارداد
این قسمت از قرارداد مشخصات طرفین قرارداد یعنی خریدار و فروشنده را شامل می‌شود. در هنگام ثبت اطلاعات شخصی افراد دقت کنید که مشخصات آنان را کامل و به درستی مطابق با شناسنامه و کارت ملی طرفین نوشته شود. پس از نوشتن این اطلاعات آن را دوباره چک کنید تا مشکلی در آینده ایجاد نکند. زیرا خطا در اطلاعات درج شده می‌تواند دردسرساز بوده و در این مشکل طرفین شما را مقصر می‌دانند.
موضوع قرارداد
در قسمت مربوط به موضوع قرارداد اطلاعات کاملی در مورد نوع ملک مورد معامله و مشخصات آن ثبت می‌شود. در این قسمت از مبایعه نامه، آدرس کامل و دقیق ملک و همچنین صحت کدرهگیری را بررسی کنید و در مورد درستی آن اطمینان حاصل نمایید. در این شرایط می‌توانید تأییدیه کدپستی که از طرف ادره پست صادر می‌گردد را از فروشنده ملک درخواست کنید. اطلاعات دیگری نیز در قسمت موضوع قرارداد باید ذکر شود که موارد زیر را شامل می‌گردد:
- مقدار سهمی که از ملک خریداری شده است.
- نوع ملک و چگونگی کاربری آن و اینکه اداری، تجاری و مسکونی باشد.
- مشخص کردن نوع ملک درج‌شده اینکه اوقافی یا شخصی باشد.
- مشخصات مربوط به پلاک شخصی
- متراژ ملک
- نوع و چگونگی اسکلت
- سالی که ملک ساخته شده است.
- تعداد واحدهایی که در ساختمان وجود دارد.
- ذکر کامل سیستم گرمایش و سرمایش همراه با جزئیات
- ذکر مشخصات اصلی سند مانند دفتر و صفحه شماره سند، شماره تلفن، اشتراکات گاز، آب، برق
ثمن نامه
همان‌طوری‌که می‌دانید در هنگام قرارداد نویسی و تنظیم مبایعه نامه مبلغی نیز رد و بدل می‌گردد که به آن ثمن معامله می‌گویند. در این قسمت از قرارداد مقدار مبلغی که مورد توافق طرفین است و همچنین شرایط پرداخت آن ثبت می‌شود. فردی‌که این اطلاعات را ثبت می‌کند باید چگونگی و نحوه پرداخت هزینه‌ها را نیز ذکر کند. اگر خریدار قصد داشته باشد به‌وسیله چک هزینه‌ها را پرداخت کند باید در این قسمت از قرارداد حتماً شماره چک نوشته شود.
شروط و تعهدات
طبق قرارداد تنظیم شده طرفین متعهد به اجرای مواردی می‌شوند که در مبایعه نامه ذکر می‌شود. امور مربود به تعهدات طرفین می‌تواند مواردی مثل زمان، دریافت پول، زمان تخلیه ملک، تعمیرات احتمالی و درخواستی افراد و نیز شرایط مربوط مستأجر در اگر اجاره پرداخت می‌کند و نیز توافق برای فسخ قرارداد و… را شامل می‌شود. بعد از تنظیم قرارداد توافقاتی از سوی طرفین آن برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند انجام می‌گیرد.
توضیحات قرارداد
در پایان قرارداد نویسی و در قسمت مربوط به توضیحات، به ذکر مواردی‌که طرفین به توافق می‌رسند که در متن ذکر نشده است به آن پرداخته می‌شود. این موارد می‌تواند شامل تجهیزات نصب شده در ملک، شرایط دیر آماده شدن سند و.. را شامل شود. توصیه جدی می‌شود در صورتی‌که از طرف خریدار چک پرداخت شد، حتماً باید شرایط فسخ قرارداد در توضیحات ذکر گردد در غیر این‌صورت تحت هیچ شرایطی نمی‌توانید قرارداد را فسخ کنید. مشاور املاک باید مالک بودن فروشنده را با چک کردن مدارک او ثابت کند.
مدارکی که برای تنظیم قرارداد املاک و انتقال آن لازم و ضروری است
- استعلام ثبتی و مدارک تصفیه حساب‌های دارایی و شهرداری
- سند مالکیت و بنچاق مربوط به معاملاتی که قبلا انجام شده است.
- در صورتی‌که فروشنده وارث مالک باشد باید گواهی حصر وراثت او ارائه شود.
- اگر یکی از طرفین قرارداد مشمول خدمت نظام وظیفه باشد، باید کارت خدمت و یا معافیت از خدمت سربازی را ارائه دهد.
- گواهی پرداخت و نیز تسویه حساب‌های مربوط به شارژ آب و برق و سایر هزینه‌های که مربوط به ساکنان آپارتمان است و باید از طرف هیئت مدیره آپارتمان یا مجتمع مسکونی صادر شود.
استعلام‌هایی که برای انتقال قطعی در قرارداد مورد نیاز است
طبق ماده 22 و 47 مربوط به قانون ثبت املاک و اسناد کشور اگر معامله‌ای در ارتباط با املاکی که دارای سند مالکیت هستند انجام گیرد، به منظور ثبت شدن نام خریدار به عنوان مالک رسمی و قانونی در دفتر ثبت املاک، باید این قرارداد نویسی در یکی از دفتر خانه‌های اسناد رسمی به ثبت رسده و انجام شود. بعد از توافق طرفین یعنی همان خریدار و فروشنده در مقدار مبلغ مورد معامله با بیان کلمه فروختم و خریدم با اراده خودشان، انتقال مالکیت انجام می‌شود. برای قانونی و رسمی شدن این امر و معتبر بودن این قرارداد نویسی در مراکزی مانند بانک‌ها، ادارات و شهرداری‌ها باید همراه با تشریفات انتقال رسمی انجام بگیرد.
تنظیم قرارداد املاک و نحوه نگارش آن جزء مهارت‌هایی است که مشاورین املاک باید کاملاً نسبت به آن آگاه باشند و نکات حقوقی آن را در هنگام تنظیم قرارداد رعایت کنند. افرادی‌که به تنظیم مبایعه نامه می‌پردازند باید کاملاً نسبت به اصطلاحات به‌کار رفته و متن قرارداد آگاه باشند، تا بتوانند هنگامی‌که سوالاتی برای طرفین در مورد بندهایی از آن مطرح شد به‌طور حرفه‌ای و دقیق جواب دهند. انجام قرارداد باید طوری باشد که موجب به‌وجود آمدن مشکلی برای هیچ‌کدام از طرفین نشود. بهترین کار برای انجام موفقیت‌آمیز این نوع از معاملات و برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده و اطمینان از قانونی بودن روندکار معمولاً مشورت با یک وکیل آگاه و با تجربه در این زمینه است، که می‌تواند به خوبی شما را راهنمایی کند و مانع از سوء استفاده‌های احتمالی در این موارد برای افراد شود.
مقالات مرتبط:
9 نکته مهم در تنظیم قرارداد کاری
4 نکته کاربردی در قرارداد نویسی