4 اصل مهم در قرارداد نویسی املاک

4 اصل مهم در قرارداد نویسی املاک

4 اصل مهم در قرارداد نویسی املاک و رعایت آن، موجب ایجاد یک رابطه حقوقی امن، میان دو طرف قرارداد در هنگام قرارداد نویسی می‌شود. بنابر ماده 183 قانون مدنی عقد یا قرارداد یعنی، یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر، در مورد امری که مورد قبول آن‌ها باشد، متعهد شوند. این توافق متقابل میان افراد از موارد اصلی و مهم قرارداد است. اراده و قصدی که دو طرف در معامله دارند، رضایت آن‌ها به منظور انجام کار و انتقال مال برای انجام یک قرارداد کافی است. زمانی‌که دو طرف با اراده خود درباره موضوعی به توافق می‌رسند، باید آن را رعایت کنند. این قرارداد نویسی برای دو طرف قرارداد و افرادی‌که جانشین آن‌ها می‌شوند (قائم مقام قانونی) موثر است و دیگر نیازی به انجام تشریفات قانونی ندارند. اما نکته مهم این است که نوشتن قرارداد باید بنابر اصول و شرایطی باشد، که از نظر مراجع قانونی مورد پذیرش قرار گیرد. اگر اصول آن رعایت نشود، بدون توجه به تشریفات قانونی و عدم رعایت شرایط لازم قرارداد نوشته شود، از طرف مراجع قانونی مورد پذیرش نیست.

طرفین قراداد در قرارداد نویسی چه کسانی هستند؟

طرف قرارداد ممکن است اشخاص حقیقی (افراد) یا حقوقی، مثل انواع مؤسسه‌ها و شرکت‌های دولتی یا غیر دولتی باشند.

رعایت نکات مهم در قرارداد نویسی املاک

 

4 اصل مهم در قرارداد نویسی املاک

باید در هنگام نوشتن قرارداد نکات مهم آن رعایت شود، تا دچار مشکلات و دردسرهای پیچده‌ای نشویم. این چهار نکته مهم شامل موارد زیر است:

نکته اول

نام و نام خانوادگی دو طرف قرارداد، همراه با اثر انگشت و تاریخ دقیق ثبت قرارداد نویسی، بسیار مهم و ضروری است. وجود دو نفر شاهد و امضای آن‌ها همراه با ذکر مشخصات شخصی، اعتبار قرارداد را دو چندان می‌کند. قرارداد نویسی را در آژانس‌های املاکی که مجوز معتبر برای کسب دارند انجام دهید. حتماً باید امضای صاحب جواز (مسئول آژانس املاک) در پای قرارداد باشد. دقت داشته باشید شماره دفتر خانه‌ای که انتقال سند در آن انجام می‌گیرد و آدرس دقیق این مرکز، به منظور انجام سند قطعی به روشنی نوشته شود. جملاتی مانند “دفتر خانه‌ای که بانک تعیین کند” را هرگز در قرارداد ننویسید.

نکته دوم

اگر املاکی که معامله می‌شود مالکیت آن با شرکاء یا ورثه است، باید اسامی کامل و دقیق همه شرکاء یا ورثه بر اساس گواهی انحصار وراثت ثبت شود، همچنین باید گواهی مالیات بر ارث راهم ارائه دهند. این معامله با مالکیت این افراد باید همه مبلغی که پرداخت می‌شود، در هر مرحله‌ای از قرارداد بر اساس میزان سهم هر کدام از ورثه یا شرکاء، به‌طور جداگانه به آن‎‌ها پرداخت شده و رسید هر یک دریافت شود. سعی کنید از همان ابتدای کار، راجع‌ به تعویض یا عدم تعویض سند از اداره ثبت محل استعلام حضوری گرفته شود، اگر نیاز به اخذ سند تک برگی یا تعویض آن باشد، از همان ابتدای کار اقدام کنند.

نکته سوم

متراژ ملک به‌طور دقیق حتی به دسی متر ثبت شود. اگر ملک در حال ساخت است و متراژ آن کاملا مشخص نیست، بر اساس جواز متراژ حدودی آن باید تعیین شود و در بند توضیحات قرارداد نوشته شود، که اضافه یا کمبود متراژ به چه صورت محاسبه خواهد شد. تمامی متعلقات ملک که قابلیت انتقال و جابه‌جایی دارند (مثل آبگرمکن، کابینت، کمد دیواری، کولر آبی یا گازی و…)، در قسمت توضیحات همراه با ذکر کامل جزئیات ثبت شود. شماره متراژ انباری، پارکینگ، کاملا مشخص شود تمامی موارد و جزئیات مربوط به آن را به شکلی واضح در قسمت توضیحات ثبت گردد. شماره طبقه ملک باید مطابقت با سند ذکر گردد و نباید به‌صورت رؤیتی (از طریق مشاهده) باشد.

نکته چهارم

باید در قسمت توضیحات هم از طرف خریدار و هم از طرف فروشنده (هر دو طرف معامله)، میزان ضرر فسخ قرارداد به روشنی نوشته شود، که معمولاً این حق فسخ 10 تا 20 درصد قیمت مورد معامله را شامل می‌شود. حتی میزان ضرر و زیان روزانه هم باید مشخص شود، که بر اساس یک تا دو برابر اجاره روزانه همان ملک است. تاریخ تحویل ملک و تنظیم سند را دقیق و درست بنویسید. دقت داشته باشید روزهای تعیین شده تعطیل رسمی نباشند، تاریخ‌ها را مبهم و حدودی بیان نکنید. اگر به‌طور همزمان معامله‌ای دیگر هم در حال انجام دارید، سعی کنید با طرف معامله هماهنگی‌های لازم را انجام دهید. پرداخت‌های خود را از طریق چک انجام داده و از نوشتن کلمه حامل در متن چک کاملا خود داری کنید و باید ذکر شود که چک فاقد قلم‌خوردگی است.

در زمان نوشتن قرارداد و تنظیم آن باید با یک فرد متخصص و با تجربه مشورت کنیم، تا از خطرات و تعهدات احتمالی و سوء استفاده افراد کلاهبردار در امان باشیم. اگر بدون توجه به آثار قانونی قراردادهای نوشته شود، مطمئناً پیامدهایی را در آینده در پی خواهد داشت و ممکن است، خسارت‌های جبران‌ناپذیری به اشخاص وارد شود. مشاوران آگاه و با تجربه ما در آکادمی کلهر با تسلط کامل بر روی مسائل و قوانین حقوقی و داشتن تجربه در زمینه نوشتن انواع قراردادها، می‌توانند به بهترین شیوه شما را راهنمایی کنند.

مدارک ضروری و مورد نیاز برای تنظیم قرارداد املاک 

 

4 اصل مهم در قرارداد نویسی املاک
  • ارائه سند مالکیت به همراه بنچاق و سند مربوط به معاملاتی که در گذشته بر روی ملک مورد معامله انجام گرفته است.
  • انجام استعلام ثبتی و تسویه حساب‌های مالیاتی (مفاصاً) از اداره شهرداری و دارایی
  • اگر فروشنده وارث مالک باشد، باید گواهی حصر وراثت را ارائه دهد.
  • اگر هر کدام از طرفین قرارداد مشمول خدمت سربازی باشند، ارائه کارت پایان خدمت یا معافیت از آن الزامی است.
  • مجتمع‌های که تحت قانون تملک آپارتمان هستند، گواهی مربوط به تسویه حساب ( آب، برق، گاز، تصفیه حساب شارژ ماهانه) را که دارای مهر و امضاء و گواهی پرداخت از هیئت مدیره است را باید داشته باشند

تشریفات انتقال رسمی در قرارداد نویسی املاک

طبق ماده 22 و 47 قانون ثبت املاک و اسناد کشور، اگر ملکی با سند رسمی مالکیت معامله شود، باید این‌کار در یکی از دفتر خانه‌های اسناد رسمی کشور (محضر) انجام شود. انجام رسمی قرارداد سبب می‌شود، که نام خریدار به عنوان مالک قانونی و رسمی در دفتر املاک ثبت گردد. با توافقی که میان خریدار و فروشنده در مورد موضوع معامله، مبلغ آن و نیز بیان “با اراده خود فروختم و خریدم”، انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. این انتقال به شکل قانونی، رسمی و معتبر فقط در یکی از مراکز انتقال اسناد رسمی، باید در شهری که قرارداد نویسی در آن انجام شده صورت گیرد، تا در تمامی ادارات، بانک‌ها و شهرداری معتبر باشد.

نوشتن قراداد یکی از مهارت‌های مهمی است، که انجام تخصصی آن امروزه بسیار اهمیت دارد. برای افراد و مدیرانی که در این زمینه تجربه و اطلاعات کافی ندارند، گاهی چنان دردسرساز می‌شود، که برای اثبات حق خود باید سال‌ها گرفتار رفت و آمد در مراکز اداری مختلف باشند. نوع نگارش و کتابت در قرارداد نویسی، یکی از اصول پایه و اساسی در آن است. کم و زیاد کردن کلمات از نظر قانونی معنای مختلفی دارد، که باید خیلی به آن دقت شود و کاتب قرارداد به آن آگاه باشد. بنابراین آموزش قرارداد نویسی و سندخوانی، به‌ فرد نگارنده قرارداد بسیار مهم است، تا قرارداد نوشته شده برای طرفین به‌صورت واضح و قابل فهم باشد. با به‌وجود آمدن کوچک‌ترین مشکلی در قرارداد، اولین انگشت اتهام به‎‌طرف کاتب و متصدیان املاک است. بنابراین مشورت با یک وکیل متخصص و آگاه به اصول قراردادنویسی، مانند وکلای ما در آکادمی کلهر برای نگارش قراردادی قانونی و محکمه پسند بسیار مفید بوده و خیال‌تان از هر جهت آسوده خواهد کرد.



مقالات مرتبط:

آموزش قرارداد نویسی املاک

قرارداد مشارکت در ساخت

قراردادهای معاف از بیمه



 

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *