قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت در چندسال اخیر درباره ساخت و ساز و تجمیع آپارتمان‌ها به‌ میزان زیادی مورد توجه قرار گرفته است. در تعریفی کلی از قرارداد مشارکت ساخت می‌توان گفت که مالکان خانه‌های کلنگی و قدیمی به‌علت نداشتن فن و تخصص لازم در زمینه ساخت و ساز و نیز نداشتن سرمایه جهت ساختن یک آپارتمان جدید با سازندگان شریک می‌شوند. این مشارکت می‌تواند سود و منفعت زیادی را برای طرفین به‌همراه داشته باشد. می‌دانیم که ساختن یک آپارتمان به‌جای یک سازه قدیمی و یا ساخت و ساز یک بنای نو با رعایت اصول مهندسی بدون رعایت نکات حقوقی در این زمینه موجب ضرر و زیان یک طرف خواهد شد؛ مخصوصاً برای مالکانی که تمام سرمایه و دارایی خود که همان زمین است را در اختیار سازنده قرار می‌دهند. پیش از قرارداد نویسی و امضای آن سعی کنید با نکات حقوقی در این زمینه آشنا شوید و بدون تحقیق و بررسی اقدام به ساخت و ساز نکنید. در این مقاله سعی می‌کنیم شما را با نکات مهمی در ارتباط با قرارداد مشارکت در ساخت آشنا کنیم.

نکات مهم و بسیار کاربردی در ارتباط با قرارداد مشارکت در ساخت که باید مورد توجه قرارداد

بهترین‌ کار در زمان انعقاد این نوع از قرارداد این است که انجام آن در دفاتر رسمی انجام گیرد. زیرا همان‌طوری‌که می‌دانید در بیشتر مواقع مالک و یا مالکان زمین ممکن است در طول عمر خود فقط یک‌بار اقدام به این‌کار کرده باشند. سازنده یا سازندگان به‌دلیل انجام قرارداد نویسی‌های بیشتر در این زمینه و داشتن آگاهی مهارت بیشتری دارند. مالک یا مالکان باید توجه داشته باشند که بهترین‌کار برای انجام این نوع قرارداد انعقاد آن در یک مکان قابل اعتماد است که باید با حفظ حقوق دو طرف نه به‌صورت یک جانبه به انجام برسد. با مراجعه به دفتر اسناد رسمی یا دفتر یک وکیل متخصص مقدار سرمایه هر دو طرف مشخص می‌شود و قیمت و متراژ زمین آورده به درستی مشخص می‌گردد که متعلق به مالک یا مالکین است و تهیه هزینه‌های مورد نیاز برای انجام قرارداد بر عهده سازنده یا سازندگان است که همه این موارد در قرارداد نوسی ذکر می‌شود. مالکین باید به این مورد آگاه باشند که این عمل به‌ این دلیل انجام می‌شود که امکان دارد سازنده و مالک در زمان انجام قرارداد با مشکل و اختلاف مواجه شوند و ساخت پروژه به‌صوره نیمه‌کاره و معلق رها شود در این صورت مالک می‌تواند با تعیین موارد نام برده شده و به‌دلیل عدم انجام تعهد از سوی سازنده جهت فسخ قرارداد اقدام کند. تعیین زمان به پایان رسیدن ساخت از دیگر موارد مهم درج شده در قرارداد خواهد بود. در ابتدای کار و برای دریافت مجوز تخریب و ساخت ملک باید بعد از تخلیه ، مالک آن را در اخیار سازنده قراردهد. سازنده باید مطابق با زمان تعیین شده در قرارداد مکان ساخته شده را در اختیار مالک قراردهد. مقدار، سهم و درصدی که مالک از این مشارکت به وی تعلق می‌گرد در قرارداد نویسی ذکر می‌گردد.

 به‌طور خلاصه در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید چند نکته مهم و اساسی را مورد توجه قرارداد:

 

 

قرارداد مشارکت در ساخت
  • باید کاملا اطمینان داشته باشید فردی که ملک را آورده است صاحب ملک اصلی ملک باشد.
  • صاحب ملک باید دارای سند رسمی بوده و اجازه این‌کار را داشته باشد.
  • میزان سرمایه و آورده طرفین باید به‌طور کامل مشخص شود.
  • طول و مدت زمان کار باید معلوم و مشخص شود.
  • میزان سود و زیان کار باید تعیین شود.
  • داشتن ضمانت اجرایی برای زمانی‌که دو طرف به تعهدات‌شان عمل نکنند.

نکات حقوقی در مورد قرارداد مشارکت در ساخت از پیچیده‌ترین و دشوارترین مباحث دعاوی حقوقی موجود در دادگستری‌ها است. در مواردی دیده می‌شود که حتی میان قضات هم در این زمینه اختلاف نظرهایی جدی وجود دارد. بنابراین مدیریت حقوقی قرارداد مشارکت از زمان آغاز کار و انعقاد قرارداد تا پایان پروژه دارای اهمیت ویژه‌ای است. عاقلانه‌ترین کار انجام رسمی قرارداد نویسی برای مشارکت در ساخت است. مشاوران آگاه و با تجربه آکادمی کلهر با داشتن تسلط کافی بر روی مسائل حقوقی در زمینه قوانین قرارداد مشارکت ساخت می‌توانند به بهترین شیوه شما را در انعقاد قراردادهایتان یاری نمایند.

بررسی انواع قرارداد مشارکت در ساخت از لحاظ موضوع ساخت

قرارداد مشارکت با توجه به موضوع ساخت و ساز گونه‌های مختلفی دارد که به بررسی چند مورد از آن می‌پردازیم.

قراداد واگذاری زمین به منظور انبوه‌سازی

موضوع قرارداد واگذاری زمین، محدودتر از قراردادهای مشارکت در ساخت بناها می‌باشد. این نوع از قرارداد از طرف دولت به منظور انجام وظایفی که در مورد اسکان جامعه برعهده دارد انجام می‌گیرد. این نهاد عمومی با انجام قرارداد نویسی با اشخاص متخصص و صاحب فن برای ساخت و سازهای انبوه و در سطح کلان، زمین‌هایی را به آنان واگذار می‌کنند.

قرارداد مشارکت در ساخت بنا

 

قرارداد مشارکت در ساخت

در این نوع از قرارداد طرفین آن برحسب مورد می‌تواند اشخاص حقوقی (خصوصی یا عمومی) و اشخاص حقیقی باشند. موضوع قراردادهای ساخت و ساز و احداث بنا هم به‌صورت انفرادی یعنی تجاری و مسکونی و هم  به شکل انبوه در قالب مجتمع‌سازی بزرگ و گسترده می‌باشد.

قرارداد مشارکت پیمان – مدیریت

در این قرارداد سازنده در مشارکت در ساخت فقط نقش مدیریتی دارد، به این نوع از مشارکت هادی ساخت و ساز نیز گفته می‌شود. صاحب ملک و زمین علاوه بر تهیه زمین، مصالح، هزینه و دستمزدها را نیز تأمین می‌کند. سازنده به‌دلیل نقش مدیریتی به عنوان نقش پیمان – مدیریتی  که داشته درصدی از کل هزینه‌های اجرا و دستمزدها را دریافت می‌کند.

قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده‌سازی

این نوع از قرارداد نویسی از طرف مراجع ذیربط مانند شهرداری، دولت و.. به منظور انجام طرح‌های خود برای آماده‌سازی زمین در ساخت و ساز به عنوان مقدمه‌ای برای اجرایی کردن عملیات ساخت و ساز منعقد می‌شود. قرارداد مشارکت در اجرای طرح آماده‌سازی برای تعیین شبکه‌های خیابان‌کشی، معابر به‌ شکلی کاملا مستقل انجام می‌گیرد.

مشکلات و خطرات مشارکت در ساخت

در صورتی‌که تنظیم قرارداد مشارکت به‌طور صحیح انجام نشود می‌تواند برای هر کدام از طرفین خسارات و مشکلاتی را ایجاد کند. اگر سند ملک دارای مشکل باشد، سازنده نتواند کار را در موعد تعیین شده تحویل دهد و یا پس از اتمام کار سود زیان ناشی از ساخته‌‌ شدن ملک به درستی و عادلانه تقسیم نشود مشکلات و زیان‌هایی برای مالک و سازنده در پی خواهد داشت. بنابراین برای انجام مشارکت در ساخت باید کاملا هوشیارانه و آگاهانه عمل نمود. در مواردی دیده شده که سازنده به مالک پیشنهاد می‌دهد که برای کاهش مالیات و تسهیل در روند نقل و انتقال از همان اول کار سهم ایشان را به‌طور یک‌جا به نامشان کند، که در ازای این‌کار از مالک درخواست وکالت فروش بلاعزل دارد که این وکالت پس از مدت زمان مشخصی به پایان می‌رسد. از لحاظ حقوقی انجام این‌کار برای مالک خطراتی را به‌همراه خواهد داشت و بهتر است چنین پیشنهادهایی را نپذیرد.

قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای مهمی است که در انواع مختلفی منعقد می‌شود و در همه موارد آن نمی‌توان از یک مدل قراردادی استاندارد برای تمامی آن‌ها استفاده کرد. در صورتی‌که بتوان یک مدل قرارداد عام برای اکثر موارد پیدا کرد، به‌دلیل عام بودنش کارکرد بهینه  این قرارداد نویسی ضعیف خواهد بود. بنابراین برای رسیدن به حداکثر نتیجه مطلوب در انجام کارها و به منظور ضایع نشدن کوچک‌ترین حقی از مالک و سازنده مخصوصاً مالک، در این نوع قرارداد مهم باید سعی شود زیر نظر یک وکیل خبره و کارشناس و به‌طور رسمی و قانونی قرارداد مشارکت منعقد شود.



مقالات مرتبط:

ثبت شرکت تعاونی ساخت و ساز

ثبت شرکت خدماتی تجاری ساز

9 نکته در تنظیم قراردادکاری



 

 

 

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *